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而多年前考虑到未来成本的上升

发布时间:2019-01-28 05:06

  《广州市物业管理暂行办法》今年5月正式实施,与过去相比,新办法强调物管费调价要过三道关卡,在强调业主知情权的同时,却也令到涨价较以前难度更大。记者调查更发现,在目前的物管费水平下,小区管理参差不齐成为常态。

  记者调查发现,不少小区上调物管费的理由绝大多数是成本上涨,其中又以人力成本为最。在广州有小区就通过业主自管的方式,不但不用上调物管费,还为小区创造了更多的公共盈余。位于珠江新城的碧海湾属于豪宅小区,总共有将近500户住户,从前年开始实行业主自管。业委会成员告诉记者,旧物管公司撒手不干后,欠下保安费清洁费,业主们需要垫支来还钱。而现在,该小区已有不小盈余,而且物管费仅为2.2元/平方米/月,不但不用调整,更为周边小区最低。业主实行自管后,业委会在保安、保洁、绿化、设备保养方面都聘请了专业公司,服务团队直接向业委会负责,业委会向全体业主负责。小区资金由专用账户管理,受全体业主监督。更重要的是,该小区业委会13个人,没有一个人从业委会拿一分钱。

  “业主自管之后公共收益归到小区,各项收入、支出等账务明晰,业委会和业主都能详细掌握。物管费可以降低,服务质量也不会下降。”越秀区五羊新城的丰景大厦是广州最早实行自管的小区,至今已有10年。业委会负责人周活宁介绍,实行自管后,业委会清清楚楚地公布每一笔账目,物业收费全面降低,小区每年结余近20万元。而多年前考虑到未来成本的上升,小区把盈余分为两部分,分别为服务人员待遇基金和设备维修基金,金额各达100万元。所以即使实际成本有上升,也能在这部分储备基金中提取使用。不过,他也坦言,如果业主存在“搭便车”的心理,对参与社区事务缺乏主动性,或者干脆袖手旁观,那小区自管也很难推进。

  实行业主直管,物管费没有上升的小区只是少数。不少市民向记者反映,在住进小区三四年之后,多多少少都开始感觉到一些服务质量下降的不如意之处。“刚住进来的头两年,楼道干干净净的,一天至少能看到阿姨两次打扫。现在一天只有一次,搞卫生的阿姨年纪也很大,遇到搞装修或者干些别的什么,楼道里经常脏得连落脚的地方都没有。”住在增城新塘一大型小区的市民刘女士向记者抱怨道,有时候打电话给小区物管也未必能解决。而小区内的物管费每平方米两元不到,作为一名上班族她能理解物管成本高的难处,“如果加几毛钱能让服务恢复到原来的水平,我马上就去交钱。”她表示。

  不但在郊区,市区内也有楼盘的业主反映小区的服务质量在下降。“自来水公司清洗水池停水之后,物管公司才把通知贴出来。”市民郑先生五年前入住海珠区一个知名本土房企的旗下楼盘后,原本对服务一直很满意。不过从去年开始,他发现小区的许多方面都出现了问题,“花园的灯坏了没人修,电梯里的空调坏了没人修,出入车库的门坏了还是没人修!”郑先生表示,由于小区的物管属于前期物业,要更换的话小区首先要成立业委会,但整个小区将近1000户人,上个月开会时,只来了十多个人。

  有物管业内人士就向记者直言,所谓一分钱一分货,成本上涨是导致小区服务质量下降的重要原因,所以近一两年来,广州不少小区的物管费都在谋求调整。今年,华南板块的祈福新村从7月开始上调物业管理费;接着是洛溪板块的广州碧桂园小区物管公司发出了物管费上涨的公告。目前,祈福新村已经开始按新的收费标准收取管理费;而广州碧桂园的居委会则已介入监督业主投票的相关工作,一直到本月20日,由业主对调整物业服务收费标准方案进行投票表决。

  “现在请一个年轻的保安,都要3000多元一个月,人力成本压力真的很大。”广州一家大型物管公司的老总向记者表示,如果不通过停车费和公共部位收益等方式来弥补,广州一些缺乏房地产母公司支持的物管公司都难以维持服务质量。而且物管收费有高有低,服务内容又千差万别,时间一久难免服务质量会下降。

  记者了解到,虽然物价部门对广州市住宅小区的物业管理费设有指导价,但是广州市内目前大量小区的物管费水平都在每平方米2元多,不少楼龄超过10年以上的小区物管费甚至不足每平方米2元,有的还低于每平方米1元。“广州很多物业企业想退出项目,但是街道不希望他们退。”广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏向记者介绍,去年广州有不少物业公司已经相继退出数个效益不佳的老项目,其定价普遍不足每平方米一元,提价也存在困难。而数据也显示,近三四年来,广州物管企业的成本已经上涨超过5成。

  记者从广州市物业管理行业协会了解到,该会曾经做过一次全市性的调查,当时选取200多个楼盘做样本分析,结果显示物业管理费只占物管支出的70%~80%,也就是说,光靠业主所缴的物管费是无法维持物管运转的。因此,通常物管还要利用停车位、广告位、公共铺位以及为业主提供有偿服务等多种经营方式来增加收入。另外,在物管费不涨的前提下,面临亏损的物管企业通常采取三种做法:首先是减少服务内容、降低服务质量,比如原本每天清运一次垃圾的改为两天一次,小区绿化维护由半月一次改为一月一次;其次是降低人工成本,比如原本每个班3名保安的,减至两名甚至一名,保洁人员、水电工等也会相应减少;另外就是想方设法增加经营收入。

  “同样是物管,为什么写字楼的物管费每平方米七八元,但小区的物管费最高也不超过五六元呢?”有物管行业内部人士无奈地表示。

  广州市国土房管局相关人士介绍,在行业发展上,广州市近九成的物管服务企业为三级资质,行业增长主要是依靠劳动要素与资本要素投入来实现,提供简单的保修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务仍是当前物管服务的主要模式,传统粗放型的商业模式在现代服务业市场竞争中差别优势难以持续;而在市场主体上,广州市业主委员会的发展较为缓慢,成立比例仅为25%,低于北京市的28%和上海市的83% ,业主委员会参与物业管理的能力有待提升,物管服务双方力量不平衡。

  “在价格机制上,服务价格与服务品质之间的对应关系、服务价格与服务成本之间的联动关系尚未建立,物管服务价格、秒速飞艇手机投注品质和成本之间的内在机制不协调,住宅物管服务收费难的状况尚未根本改变,物业管理纠纷中90%是业主不按时缴交物管服务费的问题。”房管局相关人士透露,在经营效益上,物管服务企业的税收负担仍然较重,行业的平均利润率呈下降趋势,部分小型物业服务企业生存状况不容乐观。

  据介绍,为了减少今后物管企业在提价时可能产生的矛盾,今年5月1日开始实施的《广州市物业管理暂行办法》就明确规定了物管费调价的3道管卡。“过去没有规则,提高物管费容易被指责为暗箱操作,现在有了实施条例,更有利于市场定价和进行经营。”陈昂鹏表示,《办法》其实对物管企业和业主双方都有利,也有利于行业优胜劣汰。

  物管服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,取得审计报告;在小区公告调整物管服务收费的相关事项,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门;

  调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上;业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物管服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物管服务企业应当重新统计表决结果;

  业主对物管服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

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